Auch Notare machen Fehler

Interessant zu erfahren, daß auch Notare Fehler machen. So hat ein mittlerweile pensionierter Fürther Notar doch glatt vergessen die Zuwegung zu einem Haus im Vertrag aufzunehmen. So staunte die Eigentümerin nicht schlecht als Ich sie fragte ob Sie per Helikopter oder unterirdisch in Ihr Haus kommt :-)

Nun müssen wir ermitteln ob die bereits damals betagten Verkäufer meiner Auftraggeberin noch leben oder ob wir uns mit zahlreichen Erben auseinandersetzen müssen. Ich bin neugierig, ob diese dann einer kostenfreien Übertragung auf meine Eigentümerin zustimmen oder nicht? Ich halte Sie auf dem Laufenden!

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Über die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Fürth …

Die neuere Entwicklung der Affordability als Bestimmungsfaktor zur Nachfrage nach selbstgenutzten Wohneigentum in Fürth

Einleitung:

Im Gegensatz zu den Vereinigten Staaten von Amerika, welche vor einiger Zeit noch in einer tiefen Immobilienkrise steckten, stagnierten in Deutschland die Immobilienpreise über mehrere Jahre. In einem stabiler werdenden wirtschaftlichen Umfeld scheinen sich nun endlich auch die globalen Immobilienmärkte langsam zu erholen. Das Interesse der Politik an einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt ist nachvollziehbar, so ist doch die Beschäftigung im Baugewerbe in Deutschland mit einem Anteil von ca. 10% am BIP sehr groß. Große Schwankungen der Immobilienmärkte in Deutschland haben somit eine Auswirkung auf die Arbeitslosenquote und den sozialen Frieden in Deutschland. Umso interessanter ist es deshalb auch zu untersuchen, unter welchen wirtschaftlichen Voraussetzungen Immobilienkäufe stattfinden. In der folgenden Transferarbeit wird aufgezeigt, wie sich die Affordability als Bestimmungsfaktor zur Nachfrage nach selbstgenutzten Wohneigentum in Fürth darstellt. Es wird in dieser Arbeit ein Zeitraum zwischen den Jahren 2000 und 2009 betrachtet.

Vergleich Situation im Jahr 2000 und 2009

Der Immobilienmarkt für gebrauchte Eigentumswohnungen in Fürth hat sich im Untersuchungszeitraum um 11,6 Indexpunkte (Quelle: Gutachterausschuß Fürth) verbilligt. Basis dieser Indexreihe ist der Wert 100, welcher im Jahr 1983 festgelegt wurde. Im Jahr 2000 lagen die Preise für Wohneigentum bei € 1970,- /m² bei einem Index von 150,7. Im Jahr 2010 lagen die Preise nur noch bei € 1818,-/m² und einem Indexwert von 139,1. Der Fürther Immobilienmarkt hat sich von 2008 auf 2009 aber deutlich im Hinblick um 3,4 Indexpunkte erholt und zeigt somit einen Trendwechsel des Immobilienmarktes in Richtung steigender Immobilienpreise.

Entwicklung von Immobilienneubau- und Immobilienwiederverkäufen

Auslöser dieser Schwankungen war vor allem die vom Staat gestrichene Eigenheimzulage. Die Eigenheimzulage war bis Ende 2005 eine bedeutende staatliche Subjektförderung, von der viele Fürther Familien profitierten. Gerade durch die Eigenheimzulage wurde vielen jungen Familien der Weg in die eigengenutzte Immobilie geöffnet, da sie gerade in den ersten 8 Jahren mit einem absetzungsunabhängigen jährlichen Betrag die Last aus der Finanzierung mildern konnte. Wurde die Wohnung zwischen dem 1. Januar 2004 und dem 31. Dezember 2005 angeschafft oder hergestellt, betrug die Eigenheimzulage jährlich 1 % der Anschaffungskosten bzw. der Herstellungskosten der Wohnung  mit einer Obergrenze von 1.250 € pro Jahr, zuzüglich 800 € für jedes Kind. Wurde die Wohnung vor dem 1. Januar 2004 angeschafft oder hergestellt, so betrug die Eigenheimzulage jährlich 5 % der Herstellungskosten der Wohnung mit einer Obergrenze von 2.556 € für Neubauten bzw. 2,5 % der Anschaffungskosten der Wohnung mit einer Obergrenze von 1.278 € für Altbauten, in beiden Fällen zuzüglich 767 € für jedes Kind.

Durch die Diskussionen der Bundesregierung und der Vorlage eines Gesetzentwurfes zur Abschaffung der Eigenheimzulage bereits im Jahr 2003 und der Einführung des Gesetzes zur finanziellen Unterstützung der Innovationsoffensive durch die Abschaffung der Eigenheimzulage wurden viele kauf- und bauwillige Fürther verunsichert und entschieden sich bereits vorab zum Kauf oder zum Bau einer Immobilie. Die begleitende Reduzierung des Zinssatzes von durchschnittlich 5,7% im Jahr 2002 auf den bis dahin historischen Tiefststand von 3,9% im Jahr 2005 unterstützte die Fürther in Ihrem Entschluss noch vor Abschaffung der Fördermittel einen Immobilienkaufvertrag zu beurkunden.

Veränderung der Immobilienpreise

Betrachtet man nun die Veränderung der Immobilienpreise, so ist festzustellen, daß sich diese verringert haben. So sind die Preise von Eigentumswohnungen durchschnittlich um 17,14% gefallen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser blieben etwas preisstabiler und sind bis zum Jahr 2009 nur um 7,84% im Vergleich zum Jahr 2000 gefallen.

Erwartungsgemäß konnte man  zum Jahr 2006 deutlich weniger Verkaufsfälle verzeichnen. Um ca. 14,5% nahm die Kauflust der Fürther Bevölkerung aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen in dieser Zeit ab, im Übrigen trotz kontinuierlich steigender Einkommen. Sicherlich haben auch die bis dahin wieder leicht gestiegenen Zinssätze auf durchschnittlich 4,46% im Jahr 2006 die Freude auf selbstgenutzten Wohnbesitz getrübt. Die Erhöhung der Mehrwertsteuer von 16% auf 19% ab dem 1.1.2007 beeindruckte die Fürther Bauaspiranten noch die folgenden 2 Jahre. Die Neubautätigkeit reduzierte sich um ca. 11% in den Jahren 2007 und 2008 zugunsten des Gebrauchtimmobilienmarktes. Da dieser bezüglich der Mehrwertsteuer weniger anfällig war, konnten hier sogar geringfügige Zuwächse in der Zahl der Abschlüsse verzeichnet werden.

Dieser Trend hielt auch in den Jahren 2007 und 2008 noch an. Eine Erholung des Neubauimmobilienmarktes konnte erst im Jahr 2009 verzeichnet werden, welcher nahezu wieder das Niveau aus dem Jahr 2006 erreichte, also der Zeit vor der Einführung der Mehrwertsteuer.

Faktoren für die Erschwinglichkeit von Immobilien in Fürth

1. Zur Verfügung stehendes Einkommen

In dieser Transferarbeit wurde das zur Verfügung stehende Einkommen der Fürther Bevölkerung zu Grunde gelegt. In der anschließenden Grafik wird aufgezeigt, wie sich das zur Verfügung stehende Einkommen der Fürther zwischen den Jahren 2000 und 2009 geändert hat.

Lag das zur Verfügung stehende Einkommen pro Kopf im Jahr 2000 noch bei 18.518 Euro, so hat der Fürther Bürger im Jahr 2008 bereits 22.822 Euro zur Verfügung. Das macht eine Steigerung um 23,24% aus.

2. Bestimmungsfaktor: Zins

Einer der wichtigsten Bestimmungsfaktoren für die Affordability ist der Zins, der für Immobiliendarlehen zu bezahlen ist. Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Zinssätze für Immobiliendarlehen.

Vergleicht man nun die Grafik mit den ermittelten Zinssätzen mit der Grafik zu den Verkaufsabschlüssen, so ist eine leichte Steigerung der Verkaufsfälle mit mit Abnahme der Zinshöhe für zu bezahlende Immobilienhypotheken zu beobachten

Aus der Grafik läßt sich entnehmen, dass der Zinssatz für Immobiliendarlehen von September 2000 bis Anfang 2010 von 6,5% auf ca. 3,9% gefallen ist. Nimmt man nun an, dass um so mehr Immobilien gekauft werden je günstiger die Finanzierungskonditionen sind, so müßte im Betrachtungszeitraum eine größere Anzahl von Immobilien verkauft worden sein. Die folgende Grafik zeigt durchaus Schwankungen, welche in den Zinskurven nicht zu finden ist. Auf diese Einflüsse wird später noch im Absatz über die Erschwinglichkeit genauer eingegangen.

3. Bestimmungsfaktor: Kaufpreise im Fürther Immobilienmarkt

Die Entwicklung der Immobilienpreise im Fürther Stadtgebiet ist weitestgehend stabil geblieben. Zu Beginn des neuen Jahrtausends von 1999 zum Jahr 2000 konnten sich die Fürther Verkäufer von gebrauchten Ein- und Zweifamilien-häusern noch auf eine kleine Verteuerung Ihre Wohnimmobilie um 1,3% freuen. In den folgenden Jahren verbilligten sich die Preise bis zum Jahr 2009 um kumulierte fast 10%.

Bereits 2006 befürchtete man auf den internationalen Märkten eine Krise, die sich durch einen Zusammenbruch der Banken- und Immobilienmärkte in den USA äußerte. Auch für den deutschen Markt befürchtete man einen Einbruch des Immobilienmarktes. Erfreulicherweise blieb diese Entwicklung aber aus. Erstmals konnte im ersten Halbjahr 2010 sogar ein Zuwachs der Immobilienpreise in Fürth um 2,4% verzeichnet werden. Angesichts einer Inflationsrate von derzeit durchschnittlich 1% bedeutet das einen realen Wertzuwachs um 1,4%.

Derzeit befinden sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Fürth wieder auf dem Niveau von 1992, also in der Zeit vor Beginn von Verteuerungs-raten um 5% – 10% jährlich.

4. Bestimmungsfaktor: Regulatorisches Umfeld

Die staatlichen Institutionen sind durch Förderungen in der Lage regulativ in den Immobilienmarkt einzugreifen. Förderungen durch staatliche Subventionen sind für die breite Masse seit Wegfall der Eigenheimzulage nur noch für einen eingeschränkten Kreis von Immobilienerwerbern zugänglich. Nur noch Bezieher geringer Einkommen haben Zugang zu den öffentlichen Baudarlehen, die für den Bereich Fürth von der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt ausgegeben werden können. Leider war es nicht möglich verlässliches Zahlenmaterial zu erhalten, weshalb ein Einfluß der für Fürth vorgesehenen öffentlichen Kreditmittel, welche sich offensichtlich jährlich ändern, auf die Affordability nicht nachgewiesen werden kann. Es gilt aber als sicher, dass die Bezieher geringer Einkommen ohne die öffentlichen Kreditmittel der Landesbodenkreditanstalt keine Immobilienfinanzierung erhalten hätten. Voraussetzung für dessen Erhalt ist die Einhaltung der Einkommensgrenzen nach dem 2. WoBauG.

Auch kann die bundeseigene Förderbank KFW bis zu 30%, aber höchstens 100.000 Euro des Immobilienkaufpreises zu vergünstigen Konditionen finanzieren, solange nachgewiesen werden kann, dass die zu finanzierende Immobilie selbst genutzt werden kann.

Nach Bekanntgabe des Finanzministeriums, die Eigenheimzulage zum 1.1.2006 einzustellen konnten zahlreiche vorgezogene Käufe beobachtet werden.

Selbst die Erhöhung der Mehrwertsteuer zum 1.1.2007 hat wiederum zu vorgezogenen Käufen und einer Abschwächung der Neubaukonjunktur geführt. Eine Erholung des Neubauimmobilienmarktes konnte erst im Jahr 2009 verzeichnet werden.

Ausmaß der Über- bzw. Unterbewertung bzw. Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien

Verhältnis von Kaufpreisen zu Mietpreisen

Ein Indikator für die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien ist die Relation von Kaufpreisen zu Mietpreisen. Gestiegene oder gefallene Mietpreise sind ein Indikator für einen sich verknappenden oder entspannenden Mietimmobilienmarkt. Für einen Mieter wird die Investition in eine Eigentumsimmobilie immer dann interessant sein, wenn eine mögliche Belastung aus dem Kauf einer Immobilie günstiger ist als eine alternative Mietimmobilie.

Leider gibt es im untersuchten Zeitraum nur 2 Mietenspiegel aus dem Jahr 2002 und dem Jahr 2007. Untersucht wurde der Mietpreis einer Wohnung aus dem Jahr 1991 mit guter Ausstattung. Hier ist ein Rückgang der m² Miete im Jahr 2002 von € 8,14 pro m² auf  € 7,87 pro m² im Jahr 2007 hinzunehmen. Dies entspricht einem Rückgang von 3,32 %.

Die Kaufpreise der gleichen Wohnung pro m² lagen im Jahr 2002 bei 1407 €/m² bzw. im Jahr 2007 bei 1286€/m². Dies entspricht einem Rückgang von ca. 8,6%.

Vereinfacht gesagt schätzten die Fürther Bürger das Risiko einer Immobilieninvestition im Jahr 2007 gefährlicher ein als im Jahr 2002, und bezahlten die Risikokompensierung mit einer höheren Miete.

Verhältnis von Kaufpreisen, Einkommen und Zins (Affordability)

Im Folgenden wird aufgezeigt, wie sich die Affordability des Fürther Immobilienmarktes errechnen lässt. Zur Berechnung werden

1. der Durchschnittskaufpreis einer Beispielimmobilie (im Beispiel wird eine 3 Zimmerwohnung mit 75m² angenommen)

2. der durchschnittliche Zinssatz des jeweiligen Jahres

3. eine angenommene Tilgung, im Beispiel wird 1% unterstellt

4. das Haushaltseinkommen aller Bewohner der Immobilie (im Beispiel wird angenommen, dass die Immobilie von 2 Personen bewohnt wird)

benötigt.

Mit folgender Formel lässt sich nun errechnen, wie sich die Affordability in den Jahren 2000 – 2009 geändert hat.

Kaufpreis x (Zinssatz + Tilgung)

Haushaltseinkommen pro Jahr

Die Entlastungen aus der Eigenheimzulage wurden in den Jahren bis 31.12.2003 mit jährlich 1.278 € im Haushaltseinkommen berücksichtigt. In den Jahren 2004 und 2005 noch mit 1% aus den Anschaffungskosten.

Aus der Tabelle lässt sich entnehmen, dass sich die Erschwinglichkeit von selbstgenutzten Immobilieneigentum deutlich verbessert hat. Benötigten die Fürther Bürger im Jahr 2000 noch über 21% ihres Einkommens um die selbstgenutzte Immobilie zu bezahlen, so waren es im Jahr 2009 nur noch knapp über 10%.  Die fehlende Eigenheimzulage in den Jahren 2006 bis 2009 wurde teilweise durch die gefallenen Zinsen aber mehr noch um das bis dahin deutlich gestiegene verfügbare Einkommen dramatisch verbessert.

Vergleicht man nun die Grafik der Affordability mit der Grafik zu den Verkaufsfällen in Fürth, so ist festzustellen, dass grundsätzlich bei zunehmender Erschwinglichkeit  von selbstgenutztem Wohnraum die Anzahl der Verkaufsfälle steigt, sofern keine exogenen Faktoren Einfluß nehmen. Anfang 2000 war die Erschwinglichkeit von Wohnraum für den Fürther Eigennutzer mit 21,71% noch recht niedrig. In der Beispielrechnung mussten demnach die Eigentümer 21,71% Ihres Einkommen für die Annuität des Immobilienkaufs zurücklegen. Durch die stark gefallenen Zinsen bis zum Jahr 2002 stieg die Erschwinglichkeit auf ein bis dahin historisches Maß von 17,09% an, weshalb in Fürth 24,4% mehr Verkaufsfälle registriert werden konnten. Trotz geringfügig weiterhin fallender Zinsen und der Ankündigung, die Eigenheimzulage zu reduzieren, kam es im Folgejahr zu einem leichten Rückgang der Verkaufszahlen. Der Grund hierfür dürfte in bereits im Jahr 2002 vorgezogenen Käufen aufgrund  der historischen Zinssituation zu suchen sein.

Im Jahr 2003 verbesserte sich die Affordability abermals, dennoch nahm die Zahl der Verkaufsfälle geringfügig ab. Durch die bereits im Vorfeld angekündigte Reduzierung der Eigenheimzulage fühlten sich viele Fürther offensichtlich motiviert noch rechtzeitig eine Immobilie zu erwerben. Die etwas günstigeren Zinssätze und die nochmals geringfügig gefallenen Kaufpreise unterstützten die Affordability und damit die Anzahl der Verkaufsfälle im Jahr 2003.

Im Jahr 2004 brach der Markt für Eigentumswohnungen  schließlich dramatisch ein. Die bessere Erschwinglichkeit aufgrund gestiegener Einkommen und günstigerer Zinsen konnten die Kaufaspiranten offensichtlich nicht überzeugen. Dennoch entwickelten sich die Preise unterschiedlich. Konnten die Preise für Häuser eine leichte Preissteigerung verzeichnen, so entwickelten sich die Preise für Wohnungen in diesem Jahr rückläufig. Dies könnte damit begründet werden, dass die Bezieher höherer Einkommen, eher zum Kauf eines deutlich teureren Hauses neigen und aufgrund der Einkommensgrenzen des Eigenheim-zulagengesetzes von der Fördereuphorie des vorangegangenen Jahres unbeeindruckt blieben.

Begleitet wurden diese Umstände auch durch die relativ hohe Arbeitslosigkeit von über 10%. Es zeigt sich also, dass sich in dieser Zeit potentielle Immobilienkäufer nicht auf ein nachhaltiges Einkommen verlassen haben und möglicherweise auch die Angst vor Arbeitslosigkeit das Kaufverhalten beeinflusst hat.

Auch der bereits im Vorfeld angekündigten Wegfall der besseren Eigenheimzulage vermochte am Kaufinteresse der Fürther nichts ändern.

Im Folgejahr 2005 erreichte die Affordability eine bis dahin nicht gekannte Marke mit 5%. Die Zahl der Verkaufsfälle  nahm trotz schlechterer Eigenheimzulage massiv zu. Die nunmehr auf durchschnittlich 3,9% gefallenen Zinsen waren für die Fürther Motivation deutlich mehr Immobilien zu kaufen. Die nunmehr endgültige Abschaffung der Eigenheimzulage bewegte nun viele Fürther zusätzlich noch bis zum 31.12.2005 eine selbstgenutzte Immobilie zu erwerben. Auch die Arbeitslosenquote von 12% beeindruckte die Käufer nicht. Zu attraktiv war offensichtlich das Geldgeschenk durch die Eigenheimzulage

Im Folgejahr verschlechterte sich im Untersuchungszeitraum erstmalig deutlich die Affordability. Die gestrichene Eigenheimzulage und die leicht gestiegenen Zinsen konnten die gestiegenen Einkommen nicht kompensieren was sich auch in der dramatischen Abnahme der Verkaufsfälle in Fürth zeigte. In den Folgejahren konnte beobachtet werden, dass sich die Affordability aufgrund der wiederum gestiegenen Zinsen verschlechtert hat. Obwohl sich die Preise für Eigentumswohnungen verbilligten, konnten für Häuser erneut leicht zunehmende Preise beobachtet werden.

Diese Entwicklung änderte sich auch im Jahr 2007 nicht, was zu einer weiteren Verschlechterung der Affordability führte.

Im Jahr 2008 verschlechterten sich in Fürth auch die Preise für selbstgenutzte Häuser, was bei einem nahezu gleichgebliebenen durchschnittlichen Zinssatz in diesem Jahr zu einer leichten Verbesserung der Affordability führte und einem leichten Anstieg der Verkaufsfälle führte.

Erst im Jahr 2009 konnte man eine Erholung des Fürther Immobilienmarktes feststellen. Aufgrund deutlich gefallener Zinsen und eines höheren Einkommens verbesserte sich die Affordability auf einen wiederum neuen historischen Tiefststand. Erste Trends für das Jahr 2010 zeigen, dass sich dieser Trend weiter fortsetzen wird.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass es den Fürther Bürgern heute besser als noch vor 9 Jahren möglich ist Immobilien zu erwerben. Es zeigte sich, dass die Affordability den größten Einfluß auf die getätigten Abschlüsse hat, aber auch politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen begleitend auf die Kauffreude der Fürther Bürger einwirkt.

Fazit:

Die Angst vor Arbeitslosigkeit aus den Jahren 2005 bis 2006 mit deutlich über 10% könnte noch im Bewusstsein der Fürther liegen. Für fast 60% der Deutschen ist die Angst davor den Beruf zu verlieren der Hauptgrund dafür auf den Kauf einer Immobilie und die damit verbundene Kreditverbindlichkeit zu verzichten. Diese Erkenntnis geht auch aus der repräsentativen Baugeldstudie 2010 des Baugeldvermittlers Hypothekendiscount hervor.

Dass diese Angst unbegründet ist, mag vielen potentiellen Immobilienerwerbern wohl auch in Fürth unbekannt zu sein, da die Ausfallquoten nach dieser Studie nur im einstelligen Promillebereich liegen. Der Kauf einer Immobilie stellt vielmehr einen Sicherheitsfaktor dar, da die selbstgenutzte Immobilie als unverzichtbarer Baustein für die Altersvorsorge gilt. Wer im Rentenalter mietfrei wohnt, ist besser gegen Armut geschützt.

In der Umfrage wurden den Beteiligten folgende Fragen gestellt:

Was würde Sie daran hindern, einen Immobilienkredit aufzunehmen und Wohneigentum zu erwerben?

57,3% antworteten: Angst vor Arbeitsplatzverlust

56,1% antworteten: die hohe finanzielle Belastung durch den Kredit

(Quelle: Pressemitteilung Hypothkekendiscount vom 25.9.2009)

Wie könnte den potentiellen Immobilienerwerbern die Angst genommen werden?

Zusammen mit dem Effekt niedriger Hypothekenzinsen sind Wohnimmobilien in Fürth derzeit so erschwinglich wie nie.  Wäre es machbar den Fürther Bürgern die Angst vor der Immobilienfinanzierung zu nehmen, so könnten die Fürther Bürger so günstig wie noch nie Eigentum erwerben.

Eine Lösung könnte der Abschluß einer Kreditausfallversicherung sein.

Bauherren und Immobilienkäufer können sich und ihre Angehörigen nicht nur für den Todesfall schützen. Gemeinsam mit einigen Versicherern wie Cardif oder Genworth Financial bieten Banken und Sparkassen Kreditversicherungen an, die fällige Raten übernehmen, wenn der Kunde den Arbeitsplatz verliert oder aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage ist, seinem Beruf nachzugehen.

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Häufig Schwarzausbauten bei Häusern aus den 60/70/80er Jahren

Deutschland ist ein Land der Bürokratie. Leider trifft dieser Umstand auch auf das Bauwesen zu. Auch Umnutzungen ehemaliger Dachböden zu Wohnzwecken oder Änderungen am Dach müssen leider baubehördlich genehmigt werden.

Wo kein Kläger, da kein Richter

Ausbauten sind immer genehmigungs- bzw. anzeigepflichtig weil sie das Bauwerk und das Aussehen des Hauses beeinflussen. Ist ein Dachausbau ohne die Genehmigung der Baubehörde ausgeführt worden, so kann die Baubehörde auch später noch die Beseitigung des Ausbaus verlangen und die Nutzung untersagen. Da der Ausbau eines Dachbodens eine bessere Wärmedämmung bedingt und die Konstruktion des Fußbodens zusätzliche Lasten aufnehmen muß, ist die Bodenkonstruktion im Hinblick auf die zusätzliche Belastung zu überprüfen.

Die liebe Steuerersparnis

Aufgrund der steuerlichen Abzugsfähigkeit nach dem 7b EStG von privatem Wohnraum wurde besonders in den 70er und 80er Jahren viel Wert darauf gelegt, den Wohnraum des Hauses vor dem Fiskus möglichst klein darzustellen. Findige Häuslebauer kamen oft auf die Idee nur das Erdgeschoß auszubauen und den großzügigen Dachboden als Nutzfläche auszuweisen. Nach der Abnahme durch die Baubehörden in dieser Zeit ging es anschließend an den 2. Teil der Baumaßnahme und der Dachboden wurde ausgebaut, nun allerdings ohne eine Genehmigung durch die Baubehörden.

Dieser Umstand könnte sich heute als Fehler erweisen, denn viele dieser Häuser sind den Eigentümern heute zu groß und der Wunsch nach einer Verkleinerung steht an.

Wird die Immobilie nun verkauft, so sieht sich der Veräußerer der Immobilie heute mit Sach- und Rechtsmängeln konfrontiert, über deren Existenz er zwingend bei einer Veräußerung aufklären muß.

Nachbesserungen sind problematisch

Eine Nachbesserung ist selten möglich, da der jeweilige Eigentümer bei einer nachträglichen Genehmigung die Kriterien der aktuellen Energieeinsparverordnungen einhalten muß. Dies dürfte nicht gelingen, da die damals verwendeten Materialien aus den betroffenen Baujahren in der Regel eine deutlich schlechter Isolierfähigkeit aufweisen als moderne Dachdämmstoffe.

Nachträgliche Erschließungskosten ?

Gemeinden können aufgrund von Satzungsänderungen von einem Grundstückseigentümer in den Fällen Erschließungskostenbeiträge fordern, falls sich zu einem späteren Zeitpunkt Erweiterungen oder Ausbauten zur ursprünglichen Planung der Immobilie ergeben. Ist der Dachgeschoßausbau einer Immobilie in den 70er oder 80er Jahren also nicht genehmigt worden und hat sich die Erschließungssatzung der jeweiligen Gemeinde geändert, so kann und wird die Gemeinde Erschließungskosten unter Anrechnung der bereits bezahlten Gebühren nach der dann gültigen Erschließungssatzung nachfordern, nicht nur für den Bereich der erweitert oder ausgebaut wurde, sondern für die ganze Immobilie!

Möchten Sie weitere Tipps oder haben Sie Fragen zu diesem Thema? Gerne beantwortet der Autor dieses Artikels Ihre Fragen: ms@FriendlyHomes.de oder 0911.778844

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